原创 四达君 新西兰四达国际留学移民 2019-11-05
倒过来思考有利于理解事物的本质，
能帮你解决许多困难的问题。
—— 查理 . 芒格
2018年10月22日
新西兰海外投资法修正案
大多数人望而却步
有些人却选择追问
限购令下选择还有哪些？
2019年初，来自上海的CINDY带女儿来新西兰小学留学。
除了孩子留学，CINDY此行的另一目的是——买奥克兰公寓，或者最好是TOWNHOUSE联排别墅作为投资。
CINDY算过一笔账：
假设她不买房，带着孩子在奥克兰中区租房，
– 整租两居室约550纽币/周，一年总租金支出28600纽币（约14.3万人民币）
– 顶级公立/教会学校国际生学费一年7-10万人民币，私立学校国际生学费一年10-20万人民币
这样的纯支出模式，倒不如“以房养学”，兼顾投资和留学。
CINDY事先做足功课，知道作为海外买家，要想避开到新西兰限购令下海外投资办公室（OIO）申请许可的流程，只能挑选被新规豁免的公寓，或者TOWNHOUSE联排别墅。
上海妈妈精打细算
限购令下新西兰“以房养学”依旧靠谱
选项一：在奥克兰市中心黄金地段购买一套35平方顶级开放商精装修小公寓
– 公寓出租收益一周在500纽币左右（约人民币2500元），年出租收益在26000纽币左右（约人民币13万元）
– 每套公寓自带的一个车位，单独出租收益在一周80纽币（约人民币400元），年出租收益在4160纽币（约人民币20800元）
目前一套奥克兰CBD高端精装小公寓总价80-90万纽币（人民币400-450万元），由此粗略计算，公寓和车位的年收入共计3万纽币左右，扣除孩子奥克兰部分私立或顶级教会/公立学校的一年国际生学费2万多纽币，居然还有剩余，孩子各种课外活动班的费用也这样有着落了呢。
选项二：在奥克兰中区生活便利的核心位置购买一套65或98平方2.5/3房顶级开放商精装修联排别墅
– 联排别墅出租收益一周在800纽币左右（约人民币4000元），年出租收益在41600纽币左右（约人民币21万元）
– 联排别墅一个车位价值8万纽币左右，单独出租收益在一周50纽币（约人民币250元），年出租收益在2600纽币（约人民币13000元）
目前一套奥克兰中区生活便利的核心位置购买一套65或98平方2.5/3房顶级开放商精装修联排别墅总价在总价80-90万纽币（人民币400-450万元），由此粗略计算，联排别墅和车位的出租年收入共计4万多纽币左右，就算孩子入读奥克兰顶级私立学校一年学费4万多纽币，学费也可以通过投资房产的租金收入全部解决。
新西兰“以房养学”
VS
国内天价国际学校
对比新西兰高性价比的“以房养学”，国内诸多国际学校不仅天价，还不是想上就上。带点国际血统的国际学校（比如哈罗、惠林顿等）的学费是真的贵，一年学费几乎都要超过20万。
虽然除了这种国际学校，各种沾边“国际课程”通过中外合作办学的国内民办学校学费相对便宜，但因为根据最新政策，不得不兼顾体制内课程，师资配备和教育质量层次不齐，反而让孩子陷入体制内竞争力不足，国外体系又半桶水的尴尬状态。
什么是“以房养学”？
“以房养学”，字面上来说，这是“靠海外购房供养海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用”。
“以房养学”可分为两种：一种是短期计划：指现阶段有留学需求的家庭，通过在新西兰投资置业的方式，利用房屋升值和收租部分负担留学支出，并有望获得额外回报。另外一种是长期计划：作为一种投资行为，事先在新西兰购置一套房产投资，用以为正在留学或将来打算让孩子留学做准备，除了租金收益外，更看中海外房产的投资前景，也可为将来的移民或留学做准备。
新西兰是否适合“以房养学”？
总体而言，由于新西兰住房缺口大，租房房源市场紧缺。房子很容易出租，且房租稳定，每年租金递增。
经济学家估计，新西兰房屋缺口达10万套，其中奥克兰尤为严重。全国范围来看，奥克兰的住房短缺尤为严重。据新西兰商业创新和就业部2017年6月份发布的数据显示，奥克兰地区的住房缺口是4.4738万套。2013年至2015年期间住房需求大幅增长，但新房的建设和供应却没有跟上这个节奏。2013年以来这个缺口还在不断扩大。在截至2017年6月1日的年度中，奥克兰共有9725套新房，但住房需求却增长了18，007套。
过去十年中，新西兰出租房的数量增长了25%，达到62.59万套。而同一时期自住房的数量仅仅增长了5%，达到116万套。其中有6.98万套房屋是由个人、私人信托、企业或政府机构提供的免费住房。目前，35%的新西兰家庭住的是出租房，过去5年间65岁以下的租房人数提高了1倍。
新西兰“以房养学”怎么选地段？
选圈层：华人向来重视圈层氛围，公寓项目如果属于传统高尚生活区，占领着繁华区位，必然备受青睐；
选学区：优质教育的重要性已不必赘言，公寓项目如果对口名校，学区房会比周边房屋溢价明显，可谓是资产增值的助推器
选商圈：齐全配套是生活必需，公寓项目周边如果围绕商圈，美食餐厅、大中型超市云集，地段价值不断推高。
新西兰“以房养学”怎么选项目？
限购令下，海外买家可以购买经过海外投资办公室（OIO）授予“豁免证书（Exemption Certificate)的大型公寓开发项目。
豁免证书允许开发商出售60%的公寓单元给海外人士。海外买家购买这些公寓项目时无须经过海外投资办公室（OIO）审批。然而，海外人士购买该等公寓不能用于自住。
OIO官网显示2018年度被OIO授予”豁免证书“的开发项目仅四个。
专业意见助“以房养学”
对于身处国内的华人来说，最大的风险还是交易过程中对当地法律法规的不了解。稳妥起见，应在决定买房之前应当适当参考专业人士的意见与建议，在充分了解新西兰房产市场的情况下，借助专业机构的帮助完成购房过程。
